Η εκμετάλλευση ακινήτων μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb, Booking.com, Vrbo) αποτελεί μία από τις πιο δημοφιλείς πηγές εισοδήματος στην Ελλάδα. Ωστόσο, η χρυσή εποχή της ανεξέλεγκτης και αφορολόγητης φιλοξενίας έχει περάσει ανεπιστρεπτί. Η Φορολογία Airbnb έχει αλλάξει δραματικά, με το κράτος να επιβάλλει αυστηρούς κανόνες, νέα τέλη και βαριά πρόστιμα για όσους δεν συμμορφώνονται.
Αν είστε ιδιοκτήτης ή διαχειριστής ακινήτων, οι αλλαγές που εφαρμόστηκαν τα τελευταία χρόνια και ισχύουν πλήρως το 2026, έχουν μετατρέψει το τοπίο σε ένα πραγματικό «ναρκοπέδιο». Πλέον, το αν θα φορολογηθείτε ως ιδιώτης ή αν υποχρεούστε να ανοίξετε εταιρεία, κρίνεται από τον αριθμό των ακινήτων σας και τις υπηρεσίες που παρέχετε.
Στο Λογιστικό – Φοροτεχνικό γραφείο TaxPoint O.E., διαθέτουμε εξειδικευμένο τμήμα για ιδιοκτήτες ακινήτων και διαχειριστές βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ετοιμάσαμε τον απόλυτο οδηγό για τη Φορολογία Airbnb το 2026, ώστε να κάνετε τη δήλωσή σας σωστά, να γλιτώσετε τον διπλό φόρο και να προστατεύσετε το εισόδημά σας από τις διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ.
Τι θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) σύμφωνα με τον Νόμο;
Για να κατανοήσουμε τη φορολογία, πρέπει πρώτα να δούμε πώς ορίζει το κράτος τη βραχυχρόνια μίσθωση. Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω ψηφιακών πλατφορμών (Airbnb, Booking κ.λπ.) για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, η οποία δεν υπερβαίνει τις 60 ημέρες ανά σύμβαση.
Εάν η μίσθωση υπερβαίνει τις 60 συνεχόμενες ημέρες στον ίδιο μισθωτή, τότε θεωρείται αστική (μακροχρόνια) μίσθωση και ισχύουν διαφορετικοί φορολογικοί κανόνες.
Φορολογία Airbnb 2026 για Ιδιώτες (Έως 2 Ακίνητα)
Αν είστε φυσικό πρόσωπο (ιδιώτης) και εκμεταλλεύεστε έως και δύο (2) ακίνητα μέσω Airbnb, χωρίς να παρέχετε πρόσθετες υπηρεσίες (όπως καθαριότητα κατά τη διάρκεια της διαμονής, πρωινό ή αλλαγή κλινοσκεπασμάτων), το εισόδημά σας θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Η φορολογία Airbnb σε αυτή την περίπτωση υπολογίζεται με την αυτοτελή κλίμακα των ενοικίων:
Για εισόδημα από 0€ έως 12.000€: Συντελεστής Φόρου 15%.
Για εισόδημα από 12.001€ έως 35.000€: Συντελεστής Φόρου 35%.
Για εισόδημα άνω των 35.001€: Συντελεστής Φόρου 45%.
* Απαλλάσσεστε από τον ΦΠΑ, εφόσον παραμένετε ως φυσικό πρόσωπο.
Φορολογία Airbnb για 3+ Ακίνητα: Υποχρεωτική Έναρξη Επιχείρησης & ΦΠΑ
Εδώ βρίσκεται η μεγαλύτερη ανατροπή στη Φορολογία Airbnb. Αν διαθέτετε τρία (3) ή περισσότερα ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης (ακόμα και αν είστε συνιδιοκτήτης), ο νόμος σας θεωρεί πλέον επιχειρηματία.
Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορείτε να τα δηλώνετε ως ιδιώτης. Είστε υποχρεωμένοι να προχωρήσετε σε έναρξη ατομικής επιχείρησης ή σε ίδρυση εταιρείας (π.χ. ΙΚΕ). Οι συνέπειες αυτής της αλλαγής είναι τεράστιες:
- Υπαγωγή σε ΦΠΑ (13%): Το εισόδημά σας δεν απαλλάσσεται πλέον. Πρέπει να χρεώνετε ΦΠΑ 13% στους επισκέπτες σας, κάτι που αλλάζει την τιμολογιακή σας πολιτική στην πλατφόρμα.
- Τήρηση Βιβλίων & myDATA: Υποχρεούστε να εκδίδετε παραστατικά παροχής υπηρεσιών και να τα διαβιβάζετε στο ηλεκτρονικό σύστημα myDATA της εφορίας.
- Ασφαλιστικές Εισφορές (ΕΦΚΑ): Ως επιχειρηματίας, θα πρέπει να καταβάλλετε μηνιαίες ασφαλιστικές εισφορές στον ΕΦΚΑ.
- Φορολογία ως Επιχείρηση: Το κέρδος σας θα φορολογείται με την κλίμακα των επιχειρήσεων. Αν είστε ατομική επιχείρηση, ισχύει πλέον και το νέο τεκμαρτό εισόδημα, ενώ αν ιδρύσετε ΙΚΕ φορολογείστε με 22%.
Έχετε 3 ή περισσότερα ακίνητα στο Airbnb;
Η νομοθεσία δεν συγχωρεί λάθη. Αφήστε τον σχεδιασμό στους Λογιστές Α’ Τάξης της TaxPoint. Αναλαμβάνουμε την έναρξη της επιχείρησής σας (Ατομική ή ΙΚΕ) βρίσκοντας το πιο κερδοφόρο φορολογικό σενάριο για τα ακίνητά σας.
Τα Νέα Τέλη του 2026: Ανθεκτικότητας & Παρεπιδημούντων
Η φορολογία Airbnb δεν περιορίζεται μόνο στον φόρο εισοδήματος. Πλέον, όλοι οι ιδιοκτήτες/διαχειριστές πρέπει να αποδίδουν δύο επιπλέον τέλη στο κράτος:
1. Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση
Αντικατέστησε τον παλιό φόρο διαμονής και βαρύνει τον πελάτη (επισκέπτη), αλλά εσείς υποχρεούστε να το εισπράξετε και να το αποδώσετε. Για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb), το τέλος διαμορφώνεται ως εξής:
- Από Μάρτιο έως Οκτώβριο: 1,50€ ανά ημερήσια χρήση.
- Από Νοέμβριο έως Φεβρουάριο: 0,50€ ανά ημερήσια χρήση.
- *Αν πρόκειται για μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ., το τέλος ανεβαίνει στα 10€ και 4€ αντίστοιχα!
2. Τέλος Παρεπιδημούντων (0,5%)
Επιβάλλεται τέλος παρεπιδημούντων υπέρ των Δήμων με συντελεστή 0,5% επί του τζίρου. Το τέλος αυτό εισπράττεται και αποδίδεται αποκλειστικά από επιχειρήσεις (όσους έχουν κάνει έναρξη). Αν είστε ιδιώτης με 1 ή 2 ακίνητα, απαλλάσσεστε από αυτό το τέλος.
Η Διαδικασία στην Εφορία: Το Μητρώο Α.Μ.Α.
Κάθε ακίνητο που ανεβαίνει σε πλατφόρμες (Airbnb, Booking) πρέπει υποχρεωτικά να διαθέτει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.). Η διαδικασία έχει ως εξής:
- Μπαίνετε στην ειδική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ για τη Βραχυχρόνια Μίσθωση.
- Εγγράφετε το ακίνητό σας και λαμβάνετε τον Α.Μ.Α. Αυτός ο αριθμός πρέπει να αναγράφεται εμφανώς στην αγγελία σας στο Airbnb. Αν δεν τον αναγράψετε, η πλατφόρμα “κατεβάζει” την αγγελία και η εφορία επιβάλλει πρόστιμο 5.000€.
- Μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από τη μέρα αναχώρησης κάθε επισκέπτη, πρέπει να μπαίνετε στο σύστημα της ΑΑΔΕ και να καταχωρείτε τα στοιχεία της μίσθωσης (Συνοπτική Δήλωση). Η παραμικρή καθυστέρηση φέρνει πρόστιμο.
Γιατί δεν πρέπει να κάνετε τη δήλωση Airbnb μόνοι σας; (Τα Πρόστιμα)
Η ΑΑΔΕ δεν χρειάζεται να σας ψάξει. Λαμβάνει αυτόματα τα δεδομένα σας (εισοδήματα, IBAN, κρατήσεις) απευθείας από την Airbnb, τη Booking και τη Vrbo, μέσω ειδικού μνημονίου συνεργασίας. Οι διασταυρώσεις γίνονται ψηφιακά. Τα πιο συνηθισμένα λάθη που αντιμετωπίζουμε στο γραφείο μας κοστίζουν ακριβά:
Η Λύση: Ολοκληρωμένη Φοροτεχνική Υποστήριξη από την TaxPoint
Η διαχείριση της βραχυχρόνιας μίσθωσης και η φορολογία Airbnb είναι δουλειά για εξειδικευμένους επαγγελματίες. Στο TaxPoint O.E. στο Ίλιον, λειτουργούμε ως ο λογιστικός σας σύμμαχος.
Αναλαμβάνουμε πλήρως την έκδοση Α.Μ.Α., την υποβολή των μηνιαίων δηλώσεων χωρίς καθυστερήσεις, την απόδοση του Τέλους Ανθεκτικότητας και τον στρατηγικό σχεδιασμό αν χρειαστεί να κάνετε έναρξη εταιρείας. (Εάν ο τρέχων λογιστής σας δεν εξειδικεύεται στα ακίνητα, δείτε πώς μπορεί να γίνει η ασφαλής αλλαγή λογιστή). Εσείς ασχοληθείτε με τις κρατήσεις και την εξυπηρέτηση των επισκεπτών σας. Την ΑΑΔΕ την αναλαμβάνουμε εμείς.
Συχνές Ερωτήσεις (FAQ) για τη Φορολογία Airbnb
1. Έχω 3 διαμερίσματα. Πρέπει υποχρεωτικά να ανοίξω εταιρεία;
Ναι. Με τον νέο νόμο, από 3 ακίνητα και πάνω (είτε είναι στο όνομά σας, είτε είστε συνιδιοκτήτης, είτε επικαρπωτής), θεωρείστε επιχείρηση. Πρέπει να κάνετε έναρξη στην εφορία, να πληρώνετε ΕΦΚΑ και να χρεώνετε ΦΠΑ 13%.
2. Αν προσφέρω πρωινό στο Airbnb μου, αλλάζει η φορολογία;
Απόλυτα. Αν προσφέρετε πρόσθετες υπηρεσίες (πρωινό, καθαριότητα κατά τη διάρκεια της διαμονής, αλλαγή σεντονιών), το εισόδημα σταματά να θεωρείται “αστική μίσθωση” και μετατρέπεται σε “επιχειρηματική δραστηριότητα”, υποχρεώνοντάς σας σε έναρξη επιχείρησης, ανεξάρτητα από το πόσα ακίνητα έχετε.
3. Πώς δηλώνω το Τέλος Ανθεκτικότητας;
Το Τέλος Ανθεκτικότητας εισπράττεται από τον πελάτη με ειδικό παραστατικό και αποδίδεται στην ΑΑΔΕ μέσω ειδικής δήλωσης μέχρι την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα από την έκδοση του παραστατικού.
Γλιτώστε τα Πρόστιμα. Αυξήστε τα Κέρδη σας.
Η φορολογία του Airbnb απαιτεί καθημερινή παρακολούθηση. Αναθέστε τη διαχείριση του ακινήτου σας στο εξειδικευμένο τμήμα της TaxPoint O.E.
Πνευματικά Δικαιώματα: Το περιεχόμενο της ιστοσελίδας taxpointoe.gr αποτελεί πνευματική ιδιοκτησία της TaxPoint O.E.
Η αναδημοσίευση επιτρέπεται αποκλειστικά με την παράθεση
ενεργού συνδέσμου (active link) στην πηγή.
